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购房遭卖方悔约,买方获赔80余万元!

来源:宁波知名律师   网址:http://www.zmnbls.com/   时间:2018-11-13 14:11:38

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近日,上海市第一中级人民法院依法审结了一起房屋买卖合同纠纷案件,买方支付了首付款且办理了银行贷款手续,正准备同卖方去房产交易中心过户,却遭卖方悔约,要求解除房屋买卖合同,协商不下的情况下,买方将卖方告上法庭。本案的焦点有二:一为卖方是否构成根本违约;二为假若卖方违约了,买方的损失应该如何认定?

案情介绍:2016年7月17日,杨先生与胡先生签订《房地产买卖居间协议》,约定胡先生将其作为产权人的某处房产出售给杨先生。27日,双方签订网签合同,约定房产转让价款为98万元,且双方应于9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当日,杨先生向胡先生支付了首付款(包含定金)30万元。
  9月23日,杨先生与某银行签订了贷款合同。9月27日,中介公司向胡先生发出房屋过户通知,要求胡先生两日后办理过户手续。不料胡先生临时悔约,称此前合同约定,杨先生要在签订买卖合同60日内完成贷款审批并且银行放款,如今他并未收到银行的放款,所以要求解除合同。

法庭审判:一审法院认为,杨先生按约支付了前期房款30万元,也按期办理了贷款手续。杨先生对合同义务的履行均符合合同约定,而贷款必须要在房屋过户之后才由贷款银行发放,这是应有的常识,且合同中也没有约定必须在60天内发放贷款到位、否则杨先生以现金补足的内容,故胡先生的行为构成根本违约,应承担相关责任。
  遂判决双方解除合同,胡先生返还购房首付款30万元,且根据法院委托的评估机构作出的系争房屋市场估价193万元的评估结果,综合考虑判定胡先生赔偿杨先生房屋差价损失85万元,并赔偿其首付款的利息损失。胡先生不服,上诉至上海一中院。
  上海一中院经审理认为,胡先生对房屋买卖合同中关于贷款手续办理的相关约定所持的意见,是他基于自身利益出发对于合同条款所作的解释,与合同本身约定以及房屋买卖交易惯例不符,对此不予支持。一审法院基于胡先生违约的事实,根据权威机构的评估报告结论,认定房屋评估价为193万元,并结合合同履约情况、违约过错程度、市场房价涨跌等,判定胡先生赔偿杨先生房屋差价损失85万元,并无不当。但由于杨先生的损失已在房屋差价赔偿中获得,故胡先生不再赔偿其首付款的利息损失。
  综上,上海一中院作出胡先生返还杨先生购房首付款30万元,并赔偿杨先生房屋差价损失85万元的判决。

评析: 如今随着社会总体法治意识的提升,大家都懂得用法律的武器维护自身的权益,其中违约情形数不胜数。但是多数人知道违约后我们可以拿到损害赔偿,但是可以拿到多少赔偿,是多数人所不清楚的。根据我国《合同法》第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。换言之,损害赔偿不仅仅包括当下损失,还包括你可以因合同的顺利履行所带来的利益。因此,损害赔偿额是由多种因素共同组成的。

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